В этой брошюру я хотела бы затронуть вопрос стратегического планирования инвестиций в английскую недвижимость. Налоговые законы Англии настолько сложные и запутанные, что иногда надо несколько специалистов, чтобы правильно спланировать инвестицию.
Какая же разница между налоговым специалистом и специалистом по стратегическому планированию?
Стратегическое планирование обычно происходит на этапе ПЕРЕД покупкой актива, когда рассматриваются варианты юридического оформления сделки, юрисдикция налоговых дел владельца, а иногда и продавца, составляется бюджет и производится due diligence по отношению к участникам сделки и самому активу. Специалисты по стратегическому планированию плотно работают и с юристами, которые оформляют сделку, и с налоговыми специалистами (которые не обязательно являются бухгалтерами, во многих случаях у них квалификация tax adviser).
В чем цимес стратегического планирования?
· Если правильно построить тактику переговоров, можно сбить до 40% от исходящей цены,
· Выбор правильного ипотечного продукта экономит кучу времени, нервов и налогов,
· Due diligence производится людьми, которые работают на клиента, а не на третью сторону,
· Юридическое оформление сделки происходит в такой форме и в такие сроки, которые удобны клиенту, а не юристу (которые в Англии мало за что отвечают, особенно, если представляют третьи стороны),
· Планирование сделки происходит с учетом всех компонентов, а не только тех аспектов, в которых отдельные специалисты предоставляют свои услуги,
· И самое важное, при стратегическом планировании инвестиции в недвижимость, создается такая структура, которая при выходе из инвестиции облагается наименьшим налогом.
Например, между покупкой недвижимости «для себя» и в качестве инвестиции, есть большая разница, их даже несколько, о чем я подробно напишу в других постах, но основная разница – это налоги.
Когда вы покупаете дом, в котором вы потом живете, а, через десять лет вы его продаете и его цена выросла в три раза, вы не платите никаких налогов с разницы между ценой, за которую вы продали дом, и ценой, за котороую вы купили эту недвижимость. Если же вы покупаете и продаете инвестиционную недвижимость, то вы должны приготовиться заплатить не только подоходный налог с аренды, но, в случае ее продажи, налог с прироста капитала.
Также, если вы не являетесь налоговым резидентом Англии ситуация резко осложняется, поэтому прежде, чем делать резкие телодвижения по покупке или продажи недвижимости, следует посоветоваться со специалистом по планированию такой инвестиции.
Поэтому правило номер 1 – прежде чем задуматься об инвестициях в недвижимость, следует тщательно спланировать выход из этой инвестиции. Даже если вы сейчас думаете, что вы никогда не продадите ваш доходный дом, могу вас огорчить – рано или поздно вы умрете, а дом унаследуют ваши дети. Так вот, ваши дети могут и не унаследовать заработанное вашим нелегким трудом, если у них не будет денег, чтобы заплатить налог на наследство, а у вас не хватило мозгов или желания, чтобы передать им ваш актив правильным способом.
Я обожаю серьезных дяденек с карманами, набитые пачками с долларами, которые приезжают поохотиться на лондонскую недвижимость. Они мне напоминают горе-охотников, которых русские туристические турфирмы затаскивают в подмосковные санатории, где им дают пострелять по поросятам, раскрашенным под кабана. Среди лондонских консультантов гуляет даже незамысловатая поговорка: «Ты еще бедный? Не горюй, ты просто еще не встретил своего богатого русского». Проблемы на рынке прайм-сектора лондонской недвижимости, возникшие из-за политических перипетий 2016 года, немного поубавили чопорности этим консультантам, но ненамного и ненадолго – русские «инвесторы» все еще прибывают пачками с пачками. Вот такая неутешительная тавтология.
